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张金龙:文旅项目租地业务实操经验分享

发布时间:2019年01月18日 新闻来源:

在城市用地指标都不能满足的当下,文旅项目要获取合法的建设用地指标,相当困难。尤其是农业用地在向旅游用地转变的过程中,用地性质、景观、土地利用强度都发生了显著改变,参加乡村旅游非建设用地开发的各个利益主体之间的关系如何协调?乡村旅游用地如何在取得和经营中做到规范?这些都是开发商应该注意的问题。



一、洽谈阶段


首先要和政府对接,要求指定专人或工作组协调租地或项目推进,在这个基础上一定是要和政府的专人或工作组领导搞好关系,多和工作组沟通推进项目的想法,或请工作组给出意见和想法(便于项目的应对方法),一般租地工作是通过“村委会主任、书记以及各自然村村长”进行沟通,个人建议不直接和他们接触,因为你不了解本地人的状况,建议同工作组一起拜访。在此之前要和工作组沟通好,项目是以政府来主导推进的。


关于谈到项目的事一定是说政府工作组主导的,要报工作组或和工作组商讨,看工作组意见之后,觉得可以就ok,或表达你想要的想法。切记!一定不要私下和他们接触,也不要听他人说,始终要和政府工作组一条线。也就是俗称“抱大腿”!


 二、 表决阶段


到了表决阶段,不建议我方人员参加,因为人多,避免尴尬,会问你很多问题,在这个时候可能会出现你意想不到事端发生,只由工作组主导参加表决就可以,对表决提出异议或想法的村民,工作组会解释(在表决之前也要做好预选题,会问到项目什么情况或其他要求)。


可以这么说,统一战线,要与工作组紧密合作,工作组的支持是项目成功的关键。


三、合同签订


事先要和工作组沟通一致,在之前合同怎么签订都要告知村委会和自然村以及表决的代表,做一个签约仪式,表示对合同以及项目的重视度,之后再与公司商讨怎么个签法,要不要做仪式,需要怎么签订等等。


而这个签约仪式,也是对村民代表以及政府的一个满意答卷,上述只是个人做项目多年来摸索得出的实战经验。


作为一个企业,对于当地来说,他知道我们是投资商,知道我们有钱,所以说你跟他打个交道越多,对你越不利。所以,要跟这个项目第一个负责人沟通清楚,要取得政府对你的信任,以及负责这个项目的人对你的工作支持。


关于这个租赁合同的核心内容是价钱,还有租地的周期,一般租赁合同是不能重租的,租赁合同一般是不能超过15年,超过15年的话就等于无效。


合同主题是土地使用权,土地使用合同,只要对方愿意,签多少年都可以。其中,涉及到租金递增问题,常规的也就是五年,也有的是五年递增,甚至有的是三年递增,具体就看怎么谈了。




投资是否赚钱 70%靠拿地



旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿”。首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。


不解决土地问题会带来很多的问题,会影响投资的决策。乡村旅游投资的关键因素是土地的属性问题。土地和房屋建筑的问题,是全国90%以上项目投资者的困惑是或者说是难题。


农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

宅基地的使用对于旅游开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式,第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。


农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。入市需符合以下条件:一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;三是拟入市用地必须符合城乡规划;四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。


当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心城市周边。


农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。


除了以上几种地外,在整个旅游开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。


另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。


生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。


耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年-50年,林地的承包期一般是30年-70年,经国家同意可以延长。


作者: 张金龙  笔克集团阳江项目负责人 


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