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养老产业百花齐放,各路资本纷纷入局

发布时间:2019年06月04日 新闻来源:


养老地产的主要参与机构被分为三大类:一类是实力雄厚,经验丰富的房企,如万科、保利、复兴、绿地等;二是手握大量资金的保险机构:如国寿、康泰人寿、生命人寿等;三是寻求产业布局或收益项目的社会资本:如红杉、云峰、和谐等。


各路玩家纷纷加大在养老地产的布局:


【泰康人寿】2018年5月31日,泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥,本项目计划投资20亿元以上,用地面积约120亩,建筑面积约16万平方米,将打造安徽地区第一座具有标杆示范异议的国际医养社区。


【保利地产】2018年5月29日,银福苑颐养中心正式启用,标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程,嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构,总占地面积44.6亩,项目规划设计建筑面积约4.45万平方米,总投资2.3亿元,由五栋独立建筑组成,拥有适老化客房476间,设计床位800张。


【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》,总投资规模达6.66亿元。


【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。


从营销噱头到产业布局


2000年—2010年:成为促销噱头的养老地产。


养老概念初步呈现,地产商们强调的是“销售”而非“服务”,“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中,出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失,养老服务较差,模式不成熟。


2011年—2015年:政策推动养老地产发展。


养老地产模式逐渐成熟,地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合(典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院)、候鸟式旅游养老(典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家)、学院式养老(典型如绿城乌镇雅园)等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题,养老服务人员缺乏,设施设备有待完善。


2016年至今:行业变革内生动力,企业抢占竞争制高点。


我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张;PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。


因为养老地产的特殊性,医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容。一线城市及发达地区成为房企布局的重点。


万科布局养老的170个项目依然亏损,但初心不改


虽为地产大鳄,但万科始终强调在养老地产上做的是服务,而非开发。


万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后,他们已在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。


截止2018年,万科的养老项目约为170个,基本都处于亏损状态,但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。


2017年3月,万科业绩会上郁亮就曾公开表示,“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽,前期试错阶段我们可以不挣钱,甚至可以亏本,但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”


“万科做养老是有底线的:我们的养老业务不能去销售商品,尤其是卖针对各种老年人的保健食品、药品、器械、娱乐用品,绝对不能为利润去忽悠和欺骗老人,这是万科必须要坚守的!”


万科打造随园养老体系 以社区居家养老为重点


目前万科集团在养老业务方面已经布局了15 个城市,170个养老项目中带床位项目约50个,无床位的日照/居家服务中心约120个,无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。


我们以随园养老体系为例,梳理下万科养老的产品设计。第一是服务于活力长者的随园嘉树养老公寓;第二是康护医疗,涵括为术后康复及失能长者服务的随园护理院、提供专业康复护理服务的随园康复中心及中医诊所随园里仁堂;第三随园之家是居家养老;第四随园智汇坊为老人提供社区照护服务。四大产品之间既相互独立,又相互依托和打通,实现了长者人群的全面覆盖和服务生态闭环。


据悉,社区居家养老是随园今年业务发展的重点,华东的“随园之家”将立足杭州,进一步拓展布局宁波、南京、苏州等城市。


保利养老全产业链布局,居家社区和机构三位一体


在同行业中,保利地产算是首批进军养老产业的企业之一,也是投入资源最多的一家。从2012年开始全面性的布局养老产业,以“三位一体”养老模式,覆盖中国式的养老需求。到如今,保利已经在北京、上海、广州等地有多家专业的养老机构。


保利规划用5年时间,在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面,则在未来3年时间,在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆,包括30家旗舰店和270家体验店。未来,保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。


保利养老业务目前的盈利部分则来自于:居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用;社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费,以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。


恒大健康养老瞄准活力老人,立100亿营收的军令状


去年12月,恒大正式宣布推出全新中国养生模式:恒大养生谷。

这个模式将通过“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务,一直引发业界热议。


会员制成为导流口。据媒体报道,恒大健康会员服务2018年5月1日在西安正式面向全国居民,超过1500个会员名额被抢售一空。


在国外,已有部分大型健康医疗机构实行会员制,比如说美国凯撒医疗集团,通过会员制为客户提供“医疗+保险”服务。此次恒大健康将医疗保险、预防、医疗、康养融为一体,养生谷会员可通过“租、购、旅”方式,享受恒大养生谷终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务。


目前,除了西安,恒大还在三亚、海花岛、郑州、扬中、长株潭、云台等地布局了共7个“养生谷”,作为恒大健康会员的宜居养生胜地。2018年,恒大还要全国拓展9个新的“养生谷”,加上已经布局完成的7个,遍布全国的宜居养生胜地预计一共可以容纳46000名会员。


许家印给恒大健康的定位是服务于老人;恒大集团此轮转型的目标是地产+服务业,即“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。


恒大健康表示,2018年要陆续在全国宜居养生地布局恒大养生谷,除了三亚、海花岛、西安、郑州、扬中、长株潭等7个已经落地的项目之外,还将新拓展9个项目,恒大健康会员及其各项收入目标100亿元。


未来5年还将落地30个以上的养生谷项目。同时,未来将和金融、旅游、互联网等多领域展开合作。


有胆识、敢负债是许家印的鲜明特征,不仅恒“大健康模式”的高风险性让很多中小企业不可企及,许家印打造的恒大管理体系也难以复制,但恒大想要将地产公司“短平快”的基因在养老领域重新进化还颇具挑战性。


【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城;同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。


顺势而为 重兵布阵居家社区养老


尽管发展模式与企业风格不尽相同,地产大鳄们选择不同的路径进入养老市场,但他们都遵从这一原则:掌握趋势,制定高度契合国家战略的企业规划,在产业变革的节点上,创新盈利模式,掌握风险市场的主动权。


他们无一例外的都在居家社区养老做出重兵布阵。


在我国老龄化的国情下,养老已成为常态化的生活方式。97%老人正在居家养老,社区居家养老服务业将是国内最大的市场。


一般而言,养老设施的投资至少会为养老地产带来1000-3000元/平方米的成本增加。对于一个10万平方米的中型养老地产项目来说,会增加投资1-3亿元。


现阶段的养老地产项目,主要采用使用权转让与所有权出售的两种方式,实现资金回流:一方面,租赁方式回款需要长周期,无疑增添了开发主体的资金压力;另一方面,所有权出售的方式尽管能够给房企带来快速的资金回流,但限于现阶段老年人的消费理念,养老地产实际上很难依靠养老特色,提高商品房售价。


开发成本的提升与资金回流慢、溢价能力弱,挤压了房企利润空间,加剧了资金短缺的风险。所以相比于传统的房产项目,养老地产可谓是行走在盈亏的刀尖上,一旦出现差错,可能就会给带来巨大资金缺口,因此更需要精细化管理。


这意味着在建设初期,房企需要严格测算投入产出比,实现准确定价,把握利润空间。另一方面,还需要在后期服务过程中,进行严格的经营指标管理,建立准确的效率指标,找到价值平衡,实现风险的可控与利润的最大化。


目前,大多数涉足养老地产的企业都在讲平台、讲产业,这主要是因为养老地产以医养结合的多元化价值服务为核心。


“医疗服务”是养老地产的主要价值输出,“养老服务”是提高生活质量的主要载体,而这两种服务的实现,需要一系列元素的支撑。


相比于传统的房地产项目,养老地产是多种服务业态的综合体,因此养老地产的竞争实质上是平台的竞争。强大的平台综合竞争力,是养老地产企业建立护城河的关键。


同时,这也意味着不能整合优质服务资源的小地产商,实际上无法立足于养老地产产业。


未来,养老地产的竞争一定是平台的竞争,是资源整合能力的竞争,是企业综合实力的竞争,是产品服务一体化的竞争,是高门槛的竞争。




践行爱心


山那边的孩子,需要您!

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